Právní limity rozvoje nájemního bydlení

6. 12. 2019

Autor: Lukáš Syrový
Zdroj: Building World (4/2019)

Podle aktuálních zpráv z rezidenčního trhu dochází ke snižování tempa růstu cen bytů. V segmentu luxusních bytů dochází ke stagnaci, případně dokonce k poklesu cen. I přesto jsou aktuální ceny bytů, zejména ve větších městech, pro mnoho lidí vysoké. Situaci nepomáhá ani skutečnost, že došlo ke zpřísnění podmínek pro získání hypotéky, ty se stávají méně a méně dostupnými.

Tato situace vyvolává zvýšený zájem o nájemní bydlení. Zvýšená poptávka působí na výši nájmu a tím tedy dochází k růstu nájemného v bytech, zejména v Praze. Očekává se, že nájemné se bude i nadále zvyšovat a zejména nájemné v pražských bytech se bude přibližovat nájemnému ve větších městech v Německu nebo Rakousku.

Kombinace těchto a dalších faktorů vede k tomu, že začíná přibývat rezidenčních developerských projektů, které nejsou určeny k prodeji konečným uživatelům, nýbrž k pronájmu. Koncepce nájmů přitom může být různá, od klasického dlouhodobého nájmu po střednědobé nebo krátkodobé nájmy, které mohou být spojeny s poskytováním nadstandardních služeb nájemcům, například pravidelný úklid bytu.

Pokud developer zvažuje realizaci rezidenčního projektu určeného k pronájmu konečným uživatelům, v první řadě bude narážet na obtížnou financovatelnost takového projektu bankami, vzhledem k výrazně dlouhodobějšímu horizontu splácení úvěru oproti klasickému rezidenčnímu projektu určenému k prodeji.

Pokud se developerovi podaří vyřešit financování projektu, měl by zvážit i právní rizika spojená s pronájmem bytů.

Zákon poskytuje výraznou ochranu nájemcům proti pronajímateli a navíc pronajímateli mnohdy znemožňuje, aby si v nájemní smlouvě zajistil lepší pozici, než jakou má podle zákona. K ustanovením nájemní smlouvy, která by zkracovala nájemcova zákonná práva, se totiž nepřihlíží.

Zásadní riziko spojené s nájmem bytu je porušení povinnosti nájemce platit nájemné. Zákon totiž pronajímateli neposkytuje efektivní obranu proti takovému porušení a navíc znemožňuje použití mechanismů, které jsou pro takové porušení obvyklé v jiných typech nájmů (například v pronájmech kancelářských, retailových nebo skladových prostor).

Zákon zejména zakazuje, aby jistota poskytnutá nájemcem pronajímateli k zajištění plateb nájemného byla vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Zároveň stanoví, že pronajímatel je oprávněn nájem vypovědět, když je nájemce v prodlení s úhradou nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců. Je tedy zřejmé, že pronajímatel může nájem vypovědět až v okamžiku, kdy poskytnutá jistota nepostačuje k úhradě dlužného nájemného a poplatků za služby. K předání bytu pronajímateli navíc může dojít ve lhůtě, která může být dlouhá až jeden měsíc od doručení výpovědi, aniž by nájemce porušil zákon. Tato zákonná ustanovení mají přednost před smlouvou. Pokud by tedy ve smlouvě bylo dohodnuto něco jiného (výhodnějšího pro pronajímatele), nebylo by možné takové ujednání platně použít. Aktuálně se zvyšuje poptávka po zajištění povinností nájemce notářským zápisem s doložkou přímé vykonatelnosti, ale toto řešení má své limity, je nákladné a u nájemců může vyvolávat negativní emoce. Jako možné řešení se také nabízí uzavírání nájemních smluv jen na dobu tří měsíců s případným prodlužováním, ale zejména u dlouhodobých nájmů toto není příliš praktické.

Zákon dále znemožňuje, aby jakákoli povinnost nájemce byla utvrzena smluvní pokutou.

Smluvní pokutou tedy nelze sankcionovat nejen neplacení nájemného nebo poplatků za služby, ale ani například povinnost vyklidit a předat byt po ukončení nájmu. Zákon přitom stanoví, že v případě prodlení nájemce s vyklizením bytu náleží pronajímateli po dobu takového prodlení pouze částka ve výši sjednaného nájemného. Je zjevné, že úhrada v takové výši nepůsobí jako sankce, ale jen jako kompenzace ušlého nájemného. Nájemce tím není motivován byt skutečně vyklidit a předat pronajímateli.

Zajímavá je také otázka indexace nájemného za užívání bytu. Podle zákona je pronajímatel oprávněn požadovat zvýšení nájemného na úroveň obvyklého nájemného v daném místě a čase, maximálně však o 20 % za tři roky. V nájemní smlouvě lze toto navyšování sjednat i odchylně. V takovém případě však platí pouze ustanovení nájemní smlouvy. Podle aktuální judikatury je tak uvedené zákonné právo pronajímatele na navyšování nájemného vyloučeno i v případě, že v nájemní smlouvě je sjednána indexace nájemného. Podle zákona má nájemce obdobné zákonné právo požadovat snížení nájemného na úroveň obvyklého nájemného. Toto právo nájemce by standardní indexací sjednanou ve smlouvě zřejmě nebylo dotčeno.  

Samostatnou kategorií jsou důvody pro ukončení nájmu pronajímatelem. Tyto důvody jsou stanoveny v zákoně a nelze je smluvně rozšiřovat. Zákonné důvody pro ukončení nájmu pronajímatelem jsou přitom značně limitované. Z tohoto důvodu je již běžná praxe uzavírání nájemních smluv k bytu na dobu určitou, zpravidla na dobu jednoho roku s možností případného prodloužení. I přes uvedené právní limity nájmu bytu lze očekávat, že v budoucnu budou přibývat rezidenční developerské projekty určené k nájemnímu bydlení. Komerční nájemní bydlení by však nemělo být řešením bytové krize. Spíše by se mělo usilovat o větší podporu výstavby. Základním prostředkem podpory výstavby by přitom bylo zjednodušení povolovacích řízení. Toho by mohlo být dosaženo zejména přijetím nového stavebního zákona.

PDF ke stažení