Dopad šírenia vírusu COVID-19 a krízových opatrení vlády na trh nehnuteľností

8. 4. 2020

Autori: Ondřej Majer, Štěpán Štarha, Ján Kapec

Vláda Slovenskej republiky vyhlásila 11. marca 2020 mimoriadnu situáciu a postupne prijímala viaceré opatrenia v súvislosti so šírením koronavírusu SARS-CoV-2. Ako samotná choroba, tak aj krízové opatrenia zásadným spôsobom menia predpoklady, na ktorých boli pre rok 2020 postavené verejné rozpočty, finančné plány firiem ale aj bežné fungovanie našej spoločnosti.

Stav ktorý nastal slovenské právo (napr. na rozdiel od českej právnej úpravy v podobe tzv. zmeny okolností – „hardship“) nepozná. V prípade, ak každú zmluvu vo všeobecnosti charakterizuje jej záväznosť a nemožnosť zmeny bez súhlasu druhej strany, tak aktuálna situácia by zároveň mohla za určitých okolností predstavovať výnimkou z tohto pravidla. Dôsledkom takejto situácie by teda mohlo byť zníženie / odpustenie platieb (nájmu) a v niektorých prípadoch aj ukončenie zmluvy.          

Občiansky a obchodný zákonník obsahujú viacero ustanovení, ktoré by mohli byť použiteľné aj na aktuálnu situáciu. Na druhej strane to, či situácia súvisiaca s COVID-19 a súvisiace vládne opatrenia ovplyvnia určitý právny vzťah, bude závisieť v prvom rade na obsahu konkrétnej zmluvy a prípadnom vylúčení aplikácie zákonných ustanovení.

Nájmy

Uzatvorenie maloobchodných prevádzok a prevádzok poskytujúcich služby môže mať významný dopad na vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Táto zmena okolností vyvoláva otázky, kto v konečnom dôsledku ponesie bremeno výpadku výnosov, ktoré plynú z tejto mimoriadnej situácie.

Nie každá zmluva predstavuje úplnú dohodu zmluvných strán, ktorá následne vylučuje použitie všeobecných zákonných ustanovení (najmä občiansky zákonník a/alebo zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov). K obsahu zmluvy tak môže pristúpiť úprava, ktorá dovoľuje požadovať odpustenie/zníženie nájomného, či dokonca nájomnú zmluvu ukončiť. Schopnosť dosiahnuť rozumné kompromisy bude pre prenajímateľa a nájomcu kľúčová.

Úvery na nehnuteľnosti

Pozornosť v aktuálnej situácii vyžadujú aj úverové zmluvy na financovanie kúpy komerčných objektov. Možný výpadok z výnosov nájomného na strane prenajímateľov môže ovplyvniť ich schopnosť plniť finančné a iné ukazovatele podľa úverovej zmluvy.

Riziko porušenia podmienok úveru predstavuje pre prenajímateľov dôvod, prečo analyzovať úverové zmluvy a aktívne riešiť riziko neplatenia nájomného. Je preto pravdepodobné, že záväzné ukazovatele úverovej zmluvy ovplyvnia vyjednávania medzi nájomcami a prenajímateľmi.

Zmluvy o dielo

Pandémia koronavírusu dopadá aj na stavebníctvo. Riadne plnenie zmluvných povinnosti ovplyvňuje dostupnosť pracovnej sily a oneskorenie dodávok stavebného materiálu v dôsledku uzatvorenia hraníc a obmedzenia cezhraničného pohybu osôb.

Vzniknuté omeškania vyvolávajú otázky, kto bude za túto situáciu zodpovedný, a nakoľko môže byť prípadná vzniknutá škoda vylúčená alebo obmedzená. Mimoriadna situácia môže byť v niektorých prípadoch dôvodom na iniciovanie rokovaní o zmene termínu dokončenia diela, popr. o zmene ceny diela.    

Vyššia moc (okolnosti vylučujúce zodpovednosť)

Zásadnou otázkou je, či pandémia koronavírusu spoločne s krízovými opatreniami vlády predstavujú vyššiu moc (resp. okolnosti vylučujúce zodpovednosť). Zmyslom tohto inštitútu je ochrániť povinnú stranu pred povinnosťou hradiť druhej strane škodu v prípade, kedy nemôže plniť svoju zmluvnú povinnosť z dôvodu nepredvídateľnej a neprekonateľnej prekážky, ktorá nastala nezávisle od jej vôle a kontroly.       

Aktuálna mimoriadna situácia môže byť pre určitý subjekt takouto vyššou mocou, zatiaľ čo pre iný subjekt vyššou mocou nebude. V konkrétnej situácii bude posúdenie naplnenia podmienok vyššej moci závisieť vždy na obsahu daného zmluvného vzťahu a povinnosti, ktorej sa vyššia moc týka.     

Hoci zmluva môže obsahovať širšie vymedzenie vyššej moci, nemusí mať naplnenie jej podmienok vplyv na povinnosť hradiť zmluvné pokuty alebo na prípadné právo druhej strany ukončiť zmluvu výpoveďou alebo odstúpením. Z uvedeného je zrejmé, že vyššia moc si v súčasnej dobe vyžaduje zvláštnu pozornosť ako z hľadiska prevencie, tak z hľadiska riešenia následkov porušenia zmluvy. 

Budúce zmluvy

Zmena okolnosti, akou šírenie koronavírusu bezpochyby je, môže maž vplyv aj na uzatvorené zmluvy o budúcich kúpnych, nájomných, poprípade iných zmluvách. Tam, kde zmluva vyslovene nevylučuje použitie ustanovení obchodného zákonníka, hrozí, že záväzok uzavrieť budúcu zmluvu zanikne práve pre takúto podstatnú zmenu okolností.  

Advokátska kancelária HAVEL & PARTNERS sa už od začiatku koronavírusovej krízy aktívne zapája do riešenia negatívnych dopadov na právne vzťahy aj v oblasti nehnuteľností. Ako najväčšia a v posledných 10 rokoch najoceňovanejšia advokátska kancelária na slovenskom a českom trhu sme pripravení Vás v tomto neľahkom období podporovať.

V prípade, ak budete v súvislosti s touto problematikou alebo čímkoľvek iným potrebovať poradiť, náš tím je Vám kedykoľvek plne k dispozícii. Priebežné informácie môžete sledovať na našom webe.