Dočasná ochrana nájomcov pri omeškaní s platením nájomného

24. 4. 2020

Autori: Ondřej Majer, Štěpán Štarha, Ján Kapec

Aktuálne sa pomerne značná mediálna pozornosť venuje vládnemu návrhu zákona, ktorý má riešiť dopad krízových opatrení súvisiacich s mimoriadnou situáciou spôsobenou šírením choroby COVID-19 na nájomné vzťahy. Podľa viacerých mediálnych výstupov sa má jednať o „odklad platieb nájomného“ po určitú dobu, čo však podľa nás nie je úplne správna interpretácia zámeru zákonodarcu. Takáto mediálna skratka sa nepremieta ani do schváleného znenia zákona.    

Poslanci Národnej rady SR dňa 22.4.2020 schválili vládny návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii. Ustanovenie týkajúce sa nájmov sa do predmetnej novely dostalo na základe pozmeňujúceho návrhu z dielne Ústavnoprávneho výboru.  

Podľa schváleného znenia zákona prenajímateľ nemôže do 31.12.2020 jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti, vrátane nájmu bytu alebo nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného a úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1.4.2020 do 30.6.2020, ak omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19.

Primárny účelom návrhu zákona teda nie je odklad platieb nájomného ako taký ale poskytnutie plošnej ochrany nájomcom, ktorí sa ocitli v súvislosti s pandémiou koronavírusu v nepriaznivej životnej situácii, ktorá im dočasne neumožňuje platenie nájomného, a to formou dočasného zákazu výpovede nájmu zo strany prenajímateľa. Jedná sa teda o suspendovanie oprávnenia prenajímateľa ukončiť nájom (napr. formou výpovede, odstúpenia od zmluvy) až do konca roka 2020 pre omeškanie nájomcu s platbou nájomného a súvisiacich úhrad, ktoré nastalo vo vymedzenom období. 

Vyššie uvedené má mnoho praktických dopadov. Zákonom nedochádza k zániku nároku prenajímateľa na nájomné (teda sa nejedná o odpustenie platieb nájomného). Zákon uvádza, že iné dôvody pre ukončenie nájmu tým nie sú dotknuté. V prípade neplatenia nájmu a súvisiacich úhrad  teda spravidla bude nabiehať zákonný (alebo zmluvný) úrok z omeškania, bude vznikať nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty (ak bola v zmluve za nesplnenie tejto povinnosti dohodnutá) a najmä bude prenajímateľ aj naďalej oprávnený použiť na úhradu nájmu zloženú zábezpeku alebo poskytnutú bankovej záruky. Pokiaľ nájomca následne nedoplatí vyčerpanú časť zábezpeky alebo bankovej záruky, bude prenajímateľ napr. oprávnený nájom vypovedať z dôvodu porušenia tejto povinnosti, za predpokladu, že takéto porušenie je výpovedným dôvodom podľa nájomnej zmluvy.

Zákon ďalej obsahuje niektoré ustanovenia, ktoré môžu vyvolať vysokú mieru neistoty medzi prenajímateľom a nájomcom. Napríklad zákaz ukončenia nájmu zo strany prenajímateľa je podmienený tým, že omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, pričom tento dôvod pre vznik omeškania musí byť nájomcom dostatočne osvedčený. V mnohých prípadoch môže byť splnenie tejto podmienky sporné, či už z dôvodu nedostatočnej špecifikácie tohto dopadu na nájomcu alebo z dôvodu, že se jedná o priestory, pri ktorých je určenie takéhoto dopadu diskutabilné (napr. pri prenájme kancelárskych priestorov). Následne by teda mohlo byť sporné aj to, či prenajímateľ môže takýto nájom ukončiť alebo sa naň vzťahuje zákaz podľa návrhu zákona.

Text prijatého zákona taktiež nerieši ani ďalšie podstatné súvisiace otázky. Napríklad nie je riešený dopad tohto zákona na povinnosť prenajímateľa odvádzať DPH. Domnievame sa, že prenajímateľ bude povinný DPH odvádzať.

Zákon ďalej ustanovuje, že prenajímateľ nemôže ukončiť nájom pre omeškanie nájomcu s platením nájomného a úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1.4.2020 do 30.6.2020. Z vyššie uvedeného znenia vyplýva, že zákonodarcovia pozabudli aj na pomerne bežnú situáciu, kedy je nájom za druhý štvrťrok trvania nájomnej zmluvy (teda práve za mesiace apríl – jún) splatný vopred (t.j. ešte v marci). V takejto situácii by, podľa schváleného znenia zákona, mohol byť prenajímateľ oprávnený zmluvu aj naďalej ukončiť.     

Paragrafové znenie schváleného zákona podľa nášho názoru zakladá mnoho neistôt týkajúcich sa vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom. Pevne veríme, že tento zákon bude v najbližších týždňoch doplnený, a to práve na základe medializovaných informácii týkajúcich sa možnosti odpustenia časti nájomného, pričom časť nákladov na nájomné by si podelil štát a prenajímatelia.